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      “情事變更”將被嚴(yán)格適用 退房官司或更難打贏

      來(lái) 源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)發(fā)表日期:2012-02-21

              因?yàn)榉康禺a(chǎn)限購(gòu)、限貸以及房?jī)r(jià)回落,引發(fā)的交易糾紛正在增加。最高人民法院日前發(fā)出的一紙通知,引起了業(yè)界的高度關(guān)注。
        最高人民法院日前下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下加強(qiáng)民事審判切實(shí)保障民生若干問(wèn)題的通知》(下稱《通知》),要站在維護(hù)法律嚴(yán)肅性、落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策,以及維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展的高度,嚴(yán)格適用情事變更原則,正確認(rèn)定變更的情事與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)之間的界限,提高市場(chǎng)行為的可預(yù)見性和合同利益的確定性與可信賴性,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
        這段表述中,最受關(guān)注的莫過(guò)于“嚴(yán)格適用情事變更原則”。上海大邦律師事務(wù)所合伙人張黔林對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示:“我的理解,嚴(yán)格適用就是不用的意思。”
        所謂情事變更,是指在合同有效期間,非因當(dāng)事人雙方的原因,發(fā)生定約時(shí)難以預(yù)料的情事變更,如維持合同發(fā)生當(dāng)時(shí)的效力,其履行顯失公平時(shí),當(dāng)事人一方可請(qǐng)求仲裁機(jī)關(guān)或人民法院變更或解除本項(xiàng)合同,以維持公允。
        張黔林表示,最近幾年,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入,限購(gòu)、限貸等政策的出臺(tái),影響了部分人的履約能力,導(dǎo)致不能購(gòu)買房產(chǎn)或者購(gòu)買成本過(guò)大。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的預(yù)期,也影響了買家心態(tài),不少買家以此為借口,拒絕履行合同。
        據(jù)北京媒體報(bào)道,2010年4月12日,北京市購(gòu)房人張先生與房主宋女士簽下合同,購(gòu)買其一套房屋,總價(jià)555萬(wàn)元,張先生計(jì)劃貸款200萬(wàn)元。同年4月17日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)限購(gòu)令。因所購(gòu)房屋正是第三套房,張先生無(wú)法得到銀行貸款。為此,張先生起訴到北京市海淀區(qū)人民法院要求與宋女士解除合同,退還定金。去年8月,海淀區(qū)法院審理認(rèn)為,新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,是張先生在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的,如果要求張先生繼續(xù)履行合同,對(duì)其明顯不公平,屬于合同情事變更。該法院一審判令雙方解除合同,宋女士返還張先生定金15萬(wàn)元。
        時(shí)至今日,從2010年持續(xù)至今的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)厲,“限購(gòu)”、“限貸”政策已在全國(guó)絕大部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市落地,而房?jī)r(jià)在此影響之下也出現(xiàn)下行趨勢(shì)。與此相對(duì)應(yīng)的是,房貸新政實(shí)施后,因解除合同而導(dǎo)致的損失該由誰(shuí)承擔(dān)的糾紛在各地屢見不鮮,其中一些人以新政是情勢(shì)變更為由起訴到法院。
        北京市中邁律師事務(wù)所合伙人薛起堂律師認(rèn)為,由房地產(chǎn)行業(yè)的政策變化所導(dǎo)致的購(gòu)房者無(wú)法履行合同,有適用情事變更原則的可能,“但由市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)引起的,顯然不適用情事變更原則,因?yàn)閮r(jià)格的變化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的。”

      本文關(guān)鍵字:“情事變更” 退房官司
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